综合色区|国产vs久久|奇米中文字幕|亚洲图片一区二区|亚洲婷婷在线

在新一輪總體規劃中，上海是這么定位自己的：國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。

從概念上看，一個上海，好多個中心；而從城市空間上看，上海也的確有好多個中心，既有老牌的市級商務中心如外灘、陸家嘴，也有區域型商務中心如徐家匯、五角場，還有新興商務區如大虹橋、世博等。

  我們選取了上海中心城區最有代表性的25個綜合商務區作為樣本，看看上海的這些中心到底發展得怎么樣？

先看看各大商務中心的租金吧：

  雖然商務區很多，但從租金角度看，可以簡單分為兩種“中心”：

1. 租金很貴的中心：以二號線沿線和浦西市中心的商務區為主，租金8塊（元/平方米/天，以下同）起；

2. 租金一般的中心：以內環外各大商務區為主，包括五角場、虹橋、徐匯濱江等。雖然新舊有別，入駐率也各有差異，但一致的規律是相對便宜，最貴也就7塊多，便宜的4塊多也能搞定。

  當然，租金只是一個觀察的窗口，而商務區的本質是人和企業的空間載體。那我們就先從人的角度來看一下吧。

  一般來說，商務區的能級可以體現是否能吸引住在周邊多大范圍的人來上班。我們來看四個典型的案例：

  可以看到，較高能級（市級）的人民廣場和陸家嘴的員工住地不僅圍繞在商務區周圍，也呈現出了沿主要地鐵線路向全市擴散的趨勢。相比之下，較低能級（地區級）的五角場和大寧的員工大多居住在工作地附近。

  我們將這個計算邏輯疊加擴展到全市，就可以得到下圖：

  我們將上海市劃分為小區尺度的格網，計算住在每個格子里的勞動年齡人口（20歲～60歲）前往各個商務區上班的比例（比例最大的稱為該地居民的首選商務區）。然后讓通勤人口總數高于一定閾值、首選商務區比例大于一定閾值的格子，標識為該首選商務區的輻射范圍。

  可以看到，25個商務區各自有一塊領地（以不同顏色標識），而根據領地形態的不同，上海也自然地形成了三類“中心”：

1. 集聚型中心：包括輻射范圍最大的五角場新江灣城、陸家嘴和虹橋樞紐等；他們的就業群體有明顯的區域特征，并形成了相對完整的領地空間。其中，陸家嘴是浦東的絕對大佬，而五角場和虹橋樞紐分別位于市區的邊緣地帶，在各自區域內鮮有敵手。

2. 競爭型中心：以浦西市中心顏色斑駁的商務中心為主，如人民廣場、南京西路、虹橋等。這些商務中心在激烈競爭中各自爭得一席之地，但面積都不大，其余的領地就分散在全市的各個角落了。

3. 離散型中心：還有一部分商務區的領地不明顯，其就業群體呈現了相對分散的特征，如徐匯、外灘、淮海路等。

  圖中還有一些沒有首選商務區的黑色區域。這些地方或者是競爭太過激烈，多個商務區平分秋色，或者是現有的商務區尚未能觸達。

 與此同時，如果我們觀察每個商務區工作人群的年齡結構，會看到另一種景象，請看下圖：

  由上圖可知，從工作人群年齡上看，上海又可以分為兩大類“中心”：

1. 年輕人的中心：以浦東為主，最為“年輕化”的竹園、楊高路、世紀公園全部位于浦東（平均年齡34歲～35歲，20歲～40歲的人員占比70%），陸家嘴排名也非常靠前。同時，浦西的虹橋樞紐、中山公園和徐家匯也相對比較年輕。

2. 中老年人的中心：如大連路和浦東世博，都是“中年油膩大叔”的樂園，這些商務區恰好是某些類型企業的集聚區，懂的自然懂，不解釋了。

  當然，我們也可以將以上兩個維度交叉起來，以通勤距離作為x軸，平均年齡作為y軸，畫出這幅散點圖：

  根據這幅圖，我們將上海的商務中心分為四類：

1. 年齡大、上班遠（第一象限）：上海南站。

2. 年齡大、上班近（第二象限）：大連路、浦東世博等。

3. 年齡小、上班近（第三象限）：大寧、五角場新江灣城、長風等。

4. 年齡小、上班遠（第四象限）：南京西路、陸家嘴、人民廣場。

  從每個象限的商務區樣本分布來看，我們也可以讀取到另一個信息：年齡越小的，上班距離越長；年齡越大的，上班距離越短。

  這也許就是這座城市的典型畫面：一批又一批的年輕人住在市郊，把大量時間花在路上，只為了能在最“中心”最光鮮的地方出人頭地，直到他們慢慢成長老去，有了財富積累，就搬到中心一些的地方，并選擇離家近一些的工作……

  但從企業的角度看，上海的中心則呈現出完全不同的場景。請看下圖：

  從規模企業的集聚看，上海形成了與工作人群完全不同的三種差異極大的“中心”：

1. 巨型企業集聚中心：陸家嘴，再沒有第二家了，平均注冊資本約3000萬，約是第二名的兩倍。

2. 大型企業集聚中心：浦東世博、世紀公園、楊高路、外灘等商務區，它們區域內的企業平均注冊資本在1000萬以上。

3. 中小型企業集聚中心：最典型的為上海火車站、徐家匯、曹家渡，其區內企業以中小型為主，平均注冊300萬元。

  再看產業結構。

  根據《上海市城市總體規劃（2017年～2035年）》，上海的城市性質確定為“國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市”。據此，我們選擇了與上海發展目標較為契合的四大高端服務業（金融產業、文化產業、信息和科研服務業、商務服務業），統計了各個商務區的高端服務業總比例，結果如下圖所示：

  可以看到：

1. 排名第一的陸家嘴，高端服務業比例達到74%。

2. 世紀公園、楊高路、淮海路、南京西路的高端服務業占比均在60%以上。

3. 人民廣場、中山公園、大連路的高端服務業最少，接近40%。

  同樣的，我們對平均注冊資本與高端產業占比進行交叉分析，可以得到下圖： 

  在上圖中，我們可以看到四類“中心”：

1. 注冊資本較高、高端服務業較多（第一象限），也就是站在商務中心鄙視鏈頂端的，最典型的商務區就是陸家嘴。

2. 注冊資本較高、高端服務業較少（第二象限），這一類型商務區可能有非高端服務業型的產業（比如房地產），虹橋和大虹橋都是該類型的。

3. 注冊資本較低、高端服務業較少（第三象限），位于商務中心鄙視鏈的最低端，典型商務區是上海火車站、四川北路等。

4. 注冊資本較低、高端服務業較多（第四象限），這是中小企業和創新性企業集聚的地區，盡管注冊資本較低，產業卻相對很高端，五角場和徐匯濱江都具有此類屬性。

  好了，回到正題。

  其實，隱藏在上述研究中的，還有一個特別有趣的現象。我們在商務區租金和行業的研究中發現，幾大行業的承租能力差異是很大的（承租能力的數學含義是行業占比與租金的相關性）。結果如下圖所示：

  我們可以看到，上海最能引發關注的兩個重點行業是“金融”和“科技”，同時卻非常有趣地位于承租能力的頂端和底部。

  我們再把這兩個行業的“企業占比-租金”關系單獨提取出來，分別繪制下圖：

左為金融，右為信息科技服務業

  可以看到，結果很清晰：

1. 租金越貴的地方，金融企業占比越高；

2. 租金越低的地方，科技企業占比越高。

  接著，我們再把數據放置到時間軸上，觀察下新增科技行業的空間趨勢，可以得到下圖： 

  可以看到，按經營地測算，越是高租金的商務區，科技企業的增量越低（占所有新增企業的比例越低）。

  所以，無論規劃和愿景如何完美，但現實的情況就是如此：

  上海幾乎每個“中心”都吸引了高大上的金融行業，而那些暫時看上去矮窮矬的科技行業（尤其是創新型的初創公司）就不得不被高租金擠壓到離市中心更遠更便宜的郊區。金融和科技，看上去離得那么近，但現實卻又把它們逼得那么遠。

  這的確是一件讓我們擔心的事：上海希望成為科技創新中心，但上海的“中心”卻容不下科技創新。